Se spune despre români că sunt o națiune de proprietari. Marea majoritate a românilor sunt proprietari ai locuințelor în care stau. Când pleacă „afară”, cei mai mulți o fac cu gândul de a se întoarce cândva în țară și strâng bani pentru ce altceva decât… casă, firește. Tinerilor căsătoriți nu li se urează „Happy married life” (O căsnicie fericită), „Soyez heureux ensemble” (Să fiți fericiți împreună) sau „Eine glückliche gemeinsame Zukunft” (Un viitor comun fericit), ci „casă de piatră”, urare unică în Europa. Dorința noastră de a fi proprietari pleacă probabil de la vechiul obicei românesc ca, în timp de însurățeii petreceau la nuntă, bărbații satului să le construiască o casă. De ce credeți că nunta din povești durează trei zile și trei nopți? Tocmai pentru că atât dura construcția unei case din vălătuci sau chirpici. Doar că societate se schimbă. Nimeni nu le mai construiește casă tinerilor însurăței. Proaspăt intrați în viață, n-au avut când să facă economii pentru a-și cumpăra o casă. Pleacă la drum cu banii de la nuntă și cu ce le mai dau părinții. Deci, ce pot face pentru a deveni proprietari?
Chirie = rată
Știm că în România nu e nicio afacere să fii chiriaș. Proprietarii cer pe chirii cam tot atât cât ar costa o rată la un credit ipotecar, deci mai degrabă încerci să devii proprietar în rate decât să stai în chirie. Măcar nu poți fi dat afară oricând apare cineva dispus să dea 10 euro în plus. Multă vreme varianta favorită a potențialilor cumpărători, creditul ipotecar a cam căzut în dizgrație după criza din 2009. Băncile nu prea se mai înghesuie să dea credite, oamenii nu prea mai au încredere în sistemul bancar. Programul guvernamental „Prima Casă” a dezghețat oleacă piața imobiliară, dar este insuficient pentru a acoperi necesarul de creditare. În plus, procedurile greoaie îl fac neatractiv pentru cei care vor să vândă. Decât să blocheze un apartament timp de 6 luni, pentru a se trezi pe urmă că banca a refuzat creditul, mai degrabă stau cu apartamentul gol și așteaptă să apară un client cu banii cash.
Leasing imobiliar
Ca întotdeauna când rețetele guvernamentale o dau în bară, piața găsește o soluție. Dezvoltatorul vrea să vândă, nu să stea cu apartamentul gol în așteptarea aprobării pentru un credit sau a unui client care să aibă disponibili toți banii. Și așa a apărut sistemul ratelor direct la dezvoltator. Ideea e simplă: dai un avans, iar apoi îți plătești ratele direct proprietarului apartamentului. Devii proprietar cu drepturi depline când plătești ultima rată. Practic, e un fel de leasing imobiliar, similar celui practicat la cumpărarea unui automobil. Ca toate ideile simple, a fost lansat în Statele Unite și a fost unul dintre factorii care au provocat criza economică, dar asta e altă discuție.
Pro și contra
Evident, există avantaje și dezavantaje. Scapi de bancă, de procedurile lor, de comisioane și dobânzi, ca și de asigurarea obligatorie pe care ți-o bagă pe gât pe banii tăi. Pe ansamblu, ieși deci mai ieftin. În plus, nu trebuie să demonstrezi că veniturile îți sunt suficient de mari. La capitolul dezavantaje intră avansul, care este mai mare decât la „Prima Casă”. De regulă, el este cuprins între 30 și 50%, față de 5-10% la „Prima Casă”. În ultima vreme, au apărut și dezvoltatori care acceptă și avansuri mici, de 10% sau chiar zero, dar aceștia sunt rari. Apoi, termenul de plată a ratelor este mai redus decât la creditul bancar, pentru că dezvoltatorul vrea să-și scoată repede banii. Termenul pleacă de la 2-5 ani și urcă până la 15 ani. Rareori ajunge la 30 de ani, la dezvoltatori puternici financiar. Citiți însă antecontractul de două ori: dezvoltatorii care acordă termene mai lungi de 5 ani percep de regulă și dobânzi, comparabile cu cele bancare. Iar unii percep dobânzi indiferent de termen.
Exemplu concret
Un dezvoltator ieșean s-a gândit cam la toate variantele. Oferă apartamente în rate pe 1-15 ani, în condițiile unui avans minim sau, dimpotrivă. Combinațiile posibile sunt numeroase, dar noi am ales un apartament cu două camere, de 49 mp, vândut cu vreo 60.000 de euro. Să zicem că vii cu 30.000 de euro în buzunar. Diferența o poți plăti într-un termen de la 1 la 15 ani. În prima variantă, rata lunară va fi de 2.610 euro. Pentru un termen de 5 ani, ea ajunge la 606 euro, la 10 ani – 366 euro, iar la 15 ani – 288 euro. Suma totală plătită va fi deci cuprinsă între 31.360 euro pentru un an de rate și 51.840 euro pentru plata diferenței de 30.000 de euro în 15 ani. Practic, vorbim de o dobândă anuală efectivă de 4,4% dacă plata se face într-un an, de 4,24% – la un termen de 5 ani, de 4,64% – pentru un termen de 10 ani și de 4,85% pentru termenul maxim, de 15 ani. Dobânzile anuale efective practicate de bănci pentru un credit de nevoi personale pleacă de la 7,48%, urcând până la 17,50%. Pentru un credit bancar, dobânda anuală efectivă minimă este de 5,55%, mergând până la aproape 7%. Parcă începe să fie mai rentabil să lucrezi direct cu dezvoltatorul.