Metropola: Dealul Șorogari, cea mai „fierbinte” zonă imobiliară

Vă place Google Earth? Noi ne mai jucăm uneori cu el. E o senzație plăcută să fixăm cu privirea câte un loc oarecare din lumea asta și să mărim imaginea până la nivelul străzilor. Unele orașe seamănă cu un păianjen. Altele, cu o broască țestoasă. Am găsit chiar, prin India, o localitate care aducea cu un delfin. E ceea ce englezii numesc „pattern seeking”, tendința omului de a identifica modele în imagini formate aleator. Deunăzi ne-am jucat cu imaginea Iașului, încercând să ne dăm seama cu ce o fi semănând. Nu ne-a trecut prin cap nimic, așa că n-o să facem nicio comparație poetică. Ne-a frapat totuși ceva. Când am văzut prima oară o hartă a Iașului, el era întins pe văi, iar dealurile, cu mici excepții, erau chele de construcții. Sau, dacă ele existau, erau mai rare ca brazii într-o pădure de stejari. Acum, lucrurile s-au schimbat mult. Deși populația Iașului a scăzut semnificativ după 1989, orașul s-a mărit. Dealurile au început să se umple, iar Iașul nostru începe să capete o formă tot mai apropiată de cea a cercului. Totuși, au rămas încă goluri, în timp ce comunele învecinate sunt tot mai invadate de ieșeni. Care este explicația acestui fenomen? Care vor fi următoarele zone de dezvoltare imobiliară?

Sol îmbibat cu apă
Expansiunea imobiliară a Iașului a lăsat zone în care încă nu s-a construit nimic. Și nu neapărat dealuri, cu versanți care să o ia la vale. De exemplu, cartierul „Apărătorii Patriei”. Pentru cei mai tineri, „Dallas”. Pentru cei și mai tineri, strada Cicoarei, deși nu e chiar același lucru. Practic, e vorba de șesul de pe malul drept al Bahluiului. Înainte de 1989, acolo se dorea construirea unui nou cartier. Nu a mai fost timp. De fapt, nu au mai fost nici bani, pentru că în ultimii ani ai regimului s-a construit din ce în ce mai puțin, iar Iașul s-a oprit la calea ferată. În timpul exploziei imobiliare din anii 2000, zona a continuat să fie ocolită, dar nu din cauza caselor improvizate în așa-numitul Dallas. Proiectatul cartier are marele defect că stă pe un sol îmbibat cu apă. Pentru a construi blocuri e nevoie de lucrări serioase de desecare și consolidare. De aceea și firmele care și-au deschis sedii de-a lungul drumului european au preferat structuri metalice ușoare și un regim mic de înălțime.

Lipsește infrastructura
Mai adecvată construcțiilor este zona periferică dintre Brătuleni și Vorovești. Dacă în unele sate ale Miroslavei, precum Valea Adâncă, Horpaz sau Valea Ursului s-a construit din plin, în această zonă, nu. Marea problemă este reprezentată de acces, care este aproape inexistent. Nu e greu să trasezi viitoare străzi pe o hartă. Mai greu e să le și pui în practică. Actuala șosea de centură este insuficientă pentru o dezvoltare urbanistică. Există, de vreo opt ani, proiectul bretelei pentru trafic ușor a șoselei de centură. Aceasta ar urma să lege zona Cicoarei de bulevardul Dacia, putând trage și traficul dinspre Brătuleni. Doar că banii ar trebui să vină de la Guvern, care nu a dat nici măcar sumele necesare pentru terminarea șoselei de centură construită până acum, darămite pentru derivații. Municipalitatea are în proiect construirea de noi poduri peste Bahlui, ceea ce ar permite și construirea zonei aflate acum în așteptare. Rezolvarea accesului auto ar permite și utilizarea la maxim a zonei din jurul lacului Ezăreni. S-au construit multe case acolo, dar mai este încă loc de încă pe-atâtea.

Zone izolate rutier
Dificultatea accesului explică și neutilizarea pentru urbanizare a altor zone, cum este cea cuprinsă între Dancu și Tomești, Vlădiceniul sau Hlincea. Dinspre Dancu, strada Aurel Vlaicu e cum o știm cu toții. Dinspre Hlincea, e nevoie de pasaje peste sau sub calea ferată. Nu poți imagina un cartier populat din care mașinile să vină folosind trecerile la nivel existente acum. Abia au trecut patru ani de la groaznicul accident din spatele Antibiotice SA, soldat cu 11 morți.

Breazu cu bojdeuci
O altă zonă blocată temporar pentru dezvoltare este Valea Lupului. Se construiește în continuare acolo, casele ajungând până în vârful dealului, dar deja traficul auto este sufocant, iar transportul în comun nu mai face față. Potențial există, pentru că se poate construi până la Rediu, inclusiv. De fapt, și comuna Rediu se extinde cu zone rezidențiale periurbane spre sud, înspre Valea Lupului. Ceea ce va crea o problemă în plus: cea a accesului rezidenților din Rediu. Înspre drumul european se poate ieși, teoretic, dar s-ar aglomera în plus o zonă deja aglomerată. Cel mai simplu acces este cel prin Copou. Deja, la orele dimineții sau după-amiaza, traficul pe bulevard este dificil. Dacă zona Rediu mai crește, problema traficului ar putea deveni fără ieșire. Copoul nu are loc de încă un bulevard. Interesant este că zona dintre Rediu și Copou, adică Breazu, este încă destul de puțin construită. Satul a rămas în bună parte „pe stil vechi”, cu bojdeucile și casele bătrânești existente.

Speculă cu terenuri
Încă disponibil pentru urbanizare este dealul Șorogari. Mult timp, zona nu a fost interesantă pentru că în fosta vie a SC Podgoria Copou lipsesc utilitățile. Construirea viitorului Spital Regional de Urgențe va schimba însă lucrurile. Deja un teren de 7 ha, apropiat de viitorul amplasament al spitalului a fost cumpărat cu o jumătate de milion de euro și vândut la scurt timp cu peste un milion. Specula cu terenuri este primul semn al unei viitoare dezvoltări urbanistice. Și aici, firește, aceeași problemă. Dealul Șorogari dispune de două ieșiri: prin C.A. Rosetti și prin Moara de Vânt. Ambele deversează în Podul de Fier, de unde te poți îndrepta spre centru doar prin Târgu Cucu. Nu vă mai spunem cum arată deja traficul pe acolo. Imaginați-vă cum va fi după construirea primelor blocuri pe Șorogari.

E loc de creștere
Pe scurt, Iașul încă are loc să crească. Factorii limitativi sunt doar doi. Unul tehnic, dat de natura terenului, dar acesta poate fi anulat ușor, cu ceva investiții în consolidări sau desecări. Or, un metru pătrat de apartament se construiește cu 3 – 400 de euro și se vinde cu 800 – 1.000. O investiție suplimentară în teren ar reduce oleacă profitul, dar cam atât. Al doilea factor e marea problemă: traficul. Iar aici, mingea e în terenul Primăriei. Nu de alta, dar în goana după profit, investitorilor nu le pasă pe unde va ajunge în centrul orașului cumpărătorul apartamentului de la periferie.