Nu e săptămână în care să nu se vorbească la noi de vreun nou proiect imobiliar. De cele mai multe ori este vorba doar de vreun bloc înghesuit între case sau între alte blocuri, de pot vecinii să-și strângă mâna peste balcon. Nu e numai boala noastră. În orice oraș de măcar 200.000 de locuitori din țară se întâmplă la fel. Nu degeaba se spune că „banul e ochiul dracului”. Sincer, noi chiar ne întrebăm cine oare va cumpăra apartamentele din astfel de blocuri. Și totuși, până la urmă, ele se vând deși trebuie să ai motive serioase de a investi leafa pe 30 de ani pentru un apartament într-un bloc fără parcare, fără spațiu verde în afară de glastrele de flori de pe balcon și unde ajungi strecurându-te pe niște străduțe supraaglomerate. Viitorul va aparține proiectelor imobiliare gândite ca investiții pe termen lung, cu blocuri în care să-ți placă să trăiești și pe lângă care să-ți placă să te plimbi. Despre problemele de azi și ce ar putea fi mâine vom vorbi și noi.
Comparație surprinzătoare
Modelul actual, definit prin „construiește oriunde ai ceva spațiu liber” nu poate fi viabil pe termen lung. De fapt, chiar și la Iași el se află la capătul duratei sale de viață. Nu de alta, dar ne aflăm la limita confortului social. În general, se consideră că poți trăi relaxat într-un oraș, indiferent cât de haotic ar fi construit, până la o densitate de 3.500 de locuitori pe kilometru pătrat. Peste această cifră, ai nevoie de stimulente puternice de genul salariului mare sau al posibilităților de dezvoltare profesională, pentru a nu-ți face valiza. Berlinul, Budapesta sau Viena depășesc densitatea de 3.500 de locuitori/kmp, dar fac tot posibilul să rămână sub 4.000. Bucureștiul a depășit 9.000 de locuitori/kmp și e suficient să deschizi televizorul pe orice post de știri pentru a prinde măcar o relatare despre consecințele acestui fapt pe linie de trafic, poluare, salubritate, transport în comun, încălzire, apă sau orice alt aspect al vieții urbane v-ați dori. Fără a lua în calcul studenții, Iașul nostru ajunge la o densitate de aproape 3.400 locuitori/kmp. Dacă punem și studenții, deja avem o problemă serioasă. Și se vede, nu?
Legislație permisivă
Marea problemă a orașelor noastre pleacă de la o reglementare legală ciudată. Planul urbanistic general, cel care stabilește regulile de ansamblu în baza cărora se construiește, lățimea străzilor, limitele de înălțime ale construcțiilor, unde va rămâne de-a pururi spațiu verde și unde nu ai voie nici măcar să sapi pentru că deranjezi ciolanele strămoșilor, este făcut de primărie. Mai există planurile urbanistice zonale, care reglementează cam aceleași lucruri, dar pe arii mai mici și planurile urbanistice de detaliu, care vizează doar o clădire sau un ansamblu unitar. Unic în Europa, spun specialiștii români în domeniu, este faptul că PUZ-ul poate fi elaborat în urma unei inițiative private și nu exclusiv de autoritatea locală. Cu alte cuvinte, un privat care vrea să construiască blocuri într-un cartier exclusiv de case poate propune un alt PUZ pentru zona respectivă, care să modifice radical parametrii PUG. Dacă-i păcălește pe consilierii locali, va putea ulterior veni cu un teanc de planuri de detaliu pe care nimeni nu i le va putea respinge. Cum să nu-i aprobi, dacă prevederile din PUD le respectă pe cele din PUZ? De aici, haosul actual. O simplă modificare legislativă, care să clarifice modul de realizare a planurilor urbanistice zonale, ar schimba multe.
Contra-exemplu de la Cluj
La pachet, putem aminti și faptul că majoritatea orașelor mari din țară nu au un PUG actualizat. În lipsa planurilor noi, nu prea există motive să blochezi autorizarea unui zgârie-nori printre case bătrânești, dacă cel interesat îți demonstrează pe hârtie că totul va fi în regulă. Vechile PUG-uri nu mai sunt valabile în fapt de mult. E drept, valabilitatea lor legală a fost prelungită succesiv prin legi, dar asta nu a făcut decât să complice lucrurile. Dacă în PUG-ul făcut în anii ’90 este menționat un trafic de 2.000 de mașini pe zi într-o zonă, un zgârie-nori în plus nu încurcă cu nimic. A, spuneți că traficul real e de 20.000 de mașini? Unde scrie? Singurul oraș despre care știm că are un plan urbanistic general în vigoare este Cluj-Napoca, care l-a aprobat în 2016. L-a aprobat atunci și de atunci se ceartă pe el, că a fost făcut pe genunchi. Deja l-au „actualizat”, adică reparat, de vreo trei ori, iar la sfârșitul lunii trecute se vorbea de o nouă „actualizare”. Păi, în condițiile astea, cum să nu construiască cine, ce și unde vrea?
Primul bloc demolat
Soluția la astfel de probleme, odată apărute, este una singură: „zeamă de clește”. Adică radicală. Dacă deja s-a construit un bloc aiurea, nu poți face altceva decât să încerci să obții demolarea lui, pe cale judecătorească. Cazurile de acest gen sunt însă rarisime. Locatarii unui bloc din Sectorul 5 al Bucureștiului au constatat prin 2012 că pe patronul unui lanț de saloane de înfrumusețare l-a apucat cheful să o facă pe-a dezvoltatorul imobiliar și s-a apucat să construiască un bloc la câteva palme de al lor. „Dezvoltatorul” încălca fără scrupule autorizația de construire eliberată oricum ilegal de primăria sectorului. Procesul dintre bucureșteni și individ a durat cinci ani, la finalul căruia s-a obținut demolarea. Cum individul refuza să demoleze, a mai urmat un proces. Șampania a fost desfăcută la sfârșitul lunii trecute, când demolarea blocului a fost terminată. Norocul celor care au intentat procesul a fost că „dezvoltatorul” nu apucase să vândă apartamente în noul bloc, iar publicitatea făcută în jurul cazului a făcut ca doritorii să-l ocolescă. Altfel…
Model de la Brașov
Și totuși, se poate și altfel. După decesul fostei uzine „Tractorul” Brașov, orașul de la poalele Tâmpei s-a trezit cu un morman de fiare vechi așezat pe o suprafață imensă de teren. Cele 100 hectare ale platformei „Tractorul” au fost cumpărate până la urmă de Auchan, pentru 25 milioane de euro. Era vorba de o zonă aflată la marginea orașului, fără infrastructură edilitară. Compania Auchan nu are doar supermarket-uri, ci și o ramură care se ocupă de dezvoltare imobiliară. Iar acea ramură a demarat un proiect integrat. A început cu un complex comercial de tipul ERA de la noi, întins pe 24 ha. Pentru birouri s-au rezervat 11 ha, pentru spații logistice și de producție alte 11 ha, iar pentru construirea a 3.000 de locuințe, 26 ha. Restul a rămas ca rezervă pentru alți doritori, care însă vor trebui să urmeze planurile deja trasate de Auchan. Lucrările la primul cartier de 21 de blocuri cu 1.859 de locuințe au început deja pe o suprafață de 10 ha. Alături de compania franceză, s-au băgat în afacere încă patru dezvoltatori, dar proiectele individuale au fost corelate între ele, pentru a rezulta un ansamblu unitar, cu parcuri, grădiniță și tot ce mai trebuie. În final, toată lumea va fi mulțumită. În Brașov va exista un cartier nou, frumos, iar Auchan va avea clientela asigurată. Simplu și ușor de aplicat și la noi. Zona Industrială nu este încă valorificată urbanistic.
Trei componente
Firește, cartierul Coresi din Brașov nu este singurul exemplu de această natură. L-am prezentat însă primul pentru că este printre cele mai avansate și se văd deja rezultatele. Știți prea bine că de multe ori una arată planșele frumos colorate prezentate public și cu totul altceva iese până la urmă. Dar, în afara complexurilor exclusiv comerciale și de birouri, gen Palas, proiectele imobiliare de succes au urmărit două sau chiar trei tipuri de investiție concomitent, situate la periferia orașelor. Se construiește un cartier de blocuri ca anexă la spații de birouri și magazine, cele trei componente fiind corelate la virgulă unul cu celălalt. Blocurile trebuie să fie suficient de numeroase ca supermarketul de alături să aibă destui clienți. Iar numărul de birouri este calculat practic în funcție de celelalte două componente. Se merge pe conceptul de „oraș în oraș”. Stai la bloc, ieși de acolo pentru a merge la muncă la doi pași, iar la întoarcerea acasă îți faci cumpărăturile tot de-aproape. Dacă n-ai avea treabă din când în când cu primăria și n-ai vrea să pleci undeva în vacanță, ai putea trăi toată viața în cartierul respectiv, fără să ieși din el.
Investiție de 1,7 miliarde euro
Aceasta este rețeta succesului aplicată de exemplu în cazul complexului Feeria, de pe platforma Băneasa din București, unde există deja un ditamai mall-ul. Exact ideea aplicată la Brașov. Proiectul imobiliar din Băneasa înseamnă investiții de 1,7 miliarde euro, pe o suprafață totală de 125 ha. Este cel mai mare proiect din România, atât ca valoare, cât și ca suprafață. Grosul banilor, respectiv 1,1 miliarde euro vor merge spre construirea de locuințe: 15.000, echivalentul a 250 de blocuri-turn de zece etaje, cum sunt cele de pe Independenței. Un veritabil oraș. Tocmai de aceea, proiectul cuprinde și o nouă zonă pentru copii, în spatele mallului actual și noi zone de birouri și spații comerciale.
Locuințe la „hectar”
Alt proiect, aceeași rețetă: Timpuri Noi Square, tot în București. Recunoaștem, denumirea de „Timpuri Noi Square” sună ciudat, combinând româna cu engleza, dar proiectul are succes până acum. A început cu două clădiri de birouri, care au depășit deja un grad de ocupare de 90%. Se lucrează în draci la a treia clădire, care va asigura încă 2 ha de birouri. În total, vor lucra acolo vreo 3.000 de oameni, mai ales în domeniul IT. Pentru aceștia, vor trebui locuințe, firește. Nu cumva să întârzie la muncă, invocând traficul. Deocamdată pe planșe, dar urmând să fie lansată în acest an, se află construirea a 5 ha de locuințe. La proiectele mari, suprafața locuințelor se măsoară în hectare. Aceeași companie mai are un proiect mixt, dar mai ales rezidențial, pe 48 ha, la Sisești. Adică în marginea Bucureștiului.
Multe exemple
Exemple mai pot fi date, dar ar însemna să ne repetăm până la a deveni plictistitori: AFI Cotroceni, Openville, Sun Plaza etc. Deocamdată, din primele zece mari proiecte imobiliare aflate în derulare, majoritatea sunt din București, Timișoara sau Brașov. Ar mai fi și Palasul nostru, dar acesta a renunțat la componenta rezidențială în favoarea celei comerciale și de birouri, așa că nu-l punem la socoteală în acest context. Din Iași, marile proiecte rezidențiale, făcute ca la carte, lipsesc deocamdată. Le așteptăm.